Ev Alırkenn Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tamamlanmamış Ev Alımında Dikkat Etmeniz Gerekenler
Satın alacağınız evin güvenilir, tanınmış bir inşaat, taahhüt şirketi tarafından yapılmış olmasına özen gösterin.
Alınacak Eve İlişkin Geçmiş Vergi Borçları
Satın alacağınız evin geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini Vergi Dairesi’nden kontrol edebilirsiniz. Ayrıca satıcıdaki makbuzları alarak kontrol edebilir ve birer kopyasını saklayabilirsiniz.
Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Ev satın alanların “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekmektedir. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
Ayrıca satın aldığınız evin Çevre Temizlik Vergisi hiç ödenmemişse siz, mülkü satın aldığınız tarihten itibaren sorumlu olduğunuzdan, tapu suretiyle beraber bağlı olduğunuz belediyeye müracaat ederek beyannamenizi verebilirsiniz.
Kat İrtifakı/Kat Mülkiyeti Çıkartılması
Kat İrtifakı bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır.
Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda sizin hisseniz arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre cins değişikliği yapılmamış demektir. Ayrıca bu konut iskansız da olabilir. Konut Kredisi kat irtifakı / kat mülkiyeti alınmış konutlara verilmektedir.
Tapu Kaydında Taşınmaz Üzerindeki Kısıtlılık Halleri
Alacağınız konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri olabilir. Konutun kısıtlılık halini taşınmazın kayıtlı olduğu ilgili tapu dairesinden öğrenebilirsiniz. Kısıtlı bir taşınmaz satın almanız durumunda, çeşitli problemlerle karşı karşıya kalabileceğinizi göz önünde bulundurmanız gerekmektedir.
 
Satın Alınacak Binaya Ait Zemin Etüdü
Binanın bulunduğu zeminin sağlamlığı deprem gibi bir doğal afette önem kazanmaktadır. Ancak burada iki noktaya özellikle dikkat etmek gerekmektedir.
Zemin ne kadar sağlam olursa olsun, inşaat kalitesine özen gösterilmemişse ve proje doğru uygulanmamışsa binanın depreme dayanıklı olması mümkün değildir.
İkinci önemli nokta ise, zemin etüdüdür. Zemin etüdü yapılmadan sorunlu bölgelerde rastgele inşa edilmiş binalar depremde büyük zarar görebilmektedir.
Bir yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlayabilmek için önce binanın projesinin kurallara uygun olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir. Proje doğruysa, bu kez yapının inşasının projeye uygun olup olmadığına bakılarak zemin etüdü yapılır. Evinizin depreme karşı dayanıklılığını test ettirmek için İTÜ (İstanbul Teknik Üniversitesi) İnşaat Fakültesi’ndeki Yapı ve Deprem Uygulama Araştırma Merkezi Müdürlüğü’ne ya da İTÜ İnşaat Fakültesi Dekanlığı’na başvurabilirsiniz.
Diğer Dikkat Edilecek Noktalar
Satın alacağınız konutun değerinin belirlenmesinde binanın cephesi, toplam daire sayısı, kullanım özellikleri, ses ve ısı izolasyonu, inşaat malzemesinin kalitesi, içinde kiracı olup olmadığı, yangın merdiveni, güvenlik, bahçe ve düzeni, balkon durumu ve inşaat sınıfı önemli etkenler arasında yer almaktadır.
Yeni evinizi satın alırken, tapu harcına esas matrahın ve değer artış kazancı gibi hesaplamaların yapılması açısından evin değerinin doğru olarak belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Tapu harcı, açıklanan konut değeri üzerinden, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alıcı ve satıcı tarafından %1,5 oranında ayrı ayrı talep edilmektedir.
Emlak komisyoncuları, konut alım satım işlerinde konutun gerçek satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem satıcıdan %2 – %3 arasında bir komisyon almaktadır.
Gayrimenkulün satışı sırasında bir değer artışı gerçekleşiyorsa, elde edilen kazanç ‘değer artış kazancı’ olarak değerlendirilir ve gelir vergisine tabi tutulur. Gelir vergisine tabi olan değer artışı, tapuda belirtilmiş olan değer üzerinden hesaplanmaktadır.